안녕하세료~ 오늘은 5일차 수업 복습 후기입니다.

오늘은 미국의 님비현상을 다룬 기사로, 부유한 도시일수록 지역민의 이기주의로 주택공급 개발은 미미하게 진행되며, 이는 비싼 물가와 주거비로 대도시로의 접근은 점차 어려워짐에 따라 빈부격차는 더 커지고 있다는 내용입니다.

▶NIMBY란?

-‘not in my back yard’의 약어로, 자기중심적 공공정신 결핍증상을 의미

.-늘어나는 범죄자, 장애인 아파트나 재활원,  쓰레기 등의 수용·처리시설의 필요성에는 근본적으로는 찬성하지만, 자기 주거지역에 이러한 시설물이 들어서는 데는 강력히 반대하는 현대인의 자기중심적 공공성 결핍증상.

※임피(IMFY, in my front yard), 핌비(PIMBY, play in my back yard)는 님비 현상과 반대되는 용어로, 자기 구역 내에 오락시설을 비롯하여 여러 측면에서 유익한 시설의 설치를 바라는 현상.

모두가 아실 용어인 님비현상은 꼭 나쁜 것만은 아닙니다. 다만 이를 악용하여 자신의 이익을 관철시키고자 반대를 하는 것은 사회 전체적인 발전에 있어 마이너스 요인입니다. 

그럼 이제  왜 미국에서 님비현상으로 지역 간의 격차 그리고 문제점이 무엇인지 기사를 통해 알아보겠습니다.

Free exchange

Terms of enlargement

Clever reforms can reduce the power of NIMBYs and cut housing costs

▶왼쪽에서 오른쪽 지역으로 진입하고 싶지만, 님비현상의 진입장벽으로 어려움.

   THE world’s great cities are engines of wealth creation. Places like London and San Francisco account for a disproportionate share of economic output. They are the combustion chambers in which ideas and capital are combined to generate new riches.

세계의 대도시들은 부 창출의 엔진이다. 런던과 샌프란시스코 같은 장소는 국가 생산량의 불균형적인 몫을 차지한다. 그곳들은 아이디어와 자본이 결합하여 새로운 부를 창출하는 내연기관이다.

To an alarming extent, such cities are also playgrounds for the rich—and only the rich. The soaring cost of housing in these places pushes those of more modest means away, toward spots where homes are cheaper but opportunity is more limited. That pressure has serious consequences. A recent paper* reckons that over the past 50 years this dispersing effect left American output 13.5% below the level it would otherwise have reached. Poor Americans living in rich cities survive longer than their counterparts in poor ones. Finding more effective ways to reduce housing costs would thus not only save money but prolong lives.

놀라울 정도로 그런 도시들은 또한 오로지 부자들만을 위한 놀이터 공간이다. 이곳들의 치솟는 주택가격은 보통의 부를 가진 사람들은 주택은 저렴하나 기회는 제한된 곳으로 밀어낸다. 이 압력은 심각한 결과를 낳는다. 최근 한 논문에 따르면 지난 50여 년간 이 분산효과는 미국 생산량이 분산효과가 없었다면 도달했을 수치보다 낮은 13.5%에 머물렀다고 밝혔다. 부유한 고시에 사는 가난한 미국인들은 열악한 동네에 사는 가난한 사람들보다 오래 살아남는다. 따라서 주택가격을 낮추는 더 효과적인 방법을 찾는 것은 돈을 절약할 수 있을 뿐만 아니라 삶을 더 연장시킨다.

   Economics is all about supply and demand, and high housing costs are the product of too little of the former in the face of lots of the latter. Strict planning rules in pricey cities make building new homes a nightmare for developers. In London, for example, they face myriad rules about what they can build where, including one that states that nothing should impede the view of the dome of St Paul’s Cathedral from a gap in a hedge ten miles away. By the same token, a thicket of environmental rules in California has given NIMBYs (short for “not in my backyard”) a host of ways to stall, shrink or stop new projects.

경제란 공급과 수요에 대한 총체이며, 높은 주택가격은 많은 수요에도 불구하고 너무 적은 공급의 산물이다. 값비싼 도시들에서 시행되는 엄격한 계획규제는 개발업자들이 새로운 집을 짓는 것을 매우 힘들게 만든다. 예를 들어, 런던의 경우,10마일 떨어진 곳에서 울타리 사이로 세인트 폴 대성당의 지붕을 보는 것을 어떤 것도 방해하면 안 된다는 제약을 포함하여 개발업자들은 무엇을 그리고 어디에 지을 것인가에 대한 무수한 제약들을 마주한다. 마찬가지로, 캘리포니아 내 복잡하게 얽혀있는 환경규칙들은 님비옹호자들에게 새로운 프로젝트를 지연시키고, 축소시키며 혹은 중단시키는 많은 방법들을 부여한다.

Most onerous planning restrictions reflect the difficult political economy underlying urban growth. Would-be migrants to rich cities stand to benefit handsomely from access to lucrative jobs, but lack a political say in the places that are building too little. Within cities the balance of costs and benefits favours NIMBYs. Everyone in the city stands to gain from growth; productivity in skilled cities rises with population, so when more people move in, all workers’ incomes should rise. But the gains from any particular property development are relatively small and thinly spread, whereas the costs are highly concentrated.

*handsomely 당당하게, 후하게

가장 부담되는 계획규제는 도시성장에 잠재된 어려운 정치-경제(政經癒着,정경유착)를 반영한다는 것이다. 부유한 도시로 오려하는 이주자들은 수익성있는 직업에 대한 접촉으로 받는 이익을 당당하게 받을 준비가 되어 있지만 개발을 거의 이루어지지 않는 지역에 대한 정치적 발언권이 부족하다. 도시 내에서 비용과 이익의 균형은 님비옹호자들의 편을 들어준다. 그 도시에 사는 모든 사람은 성장을 통한 이익을 받는 입장이며, 숙련된 기술을 요하는 도시는 인구증가와 더불어 생산성이 증대된다. 따라서, 더 많은 사람들이 유입되면, 모든 근로자들의 소득은 상승할 것이다. 그러나 어떤 특수한 부동산 개발로부터 얻는 수익은 상대적으로 적으며소득 분배는 미미한 반면에 개발비용은 더욱 들어가게 된다.

Those in the immediate vicinity of a big new project must put up with noise and other inconveniences during construction, and increased competition for parking spaces and places in good schools after it, not to mention blocked views. Because affected residents live near each other and often share local-government representatives, the cost of organising opposition to new projects is low (and the motivation to do so is high). Even those who see urban growth as a positive have strong incentives to oppose development in their own backyards. Since almost every part of a city is someone’s backyard, far too little construction takes place.

*immediate-(접촉이) 직접적인, 맞닿는(direct); 바로 이웃의, 인접의(nearest, next).

*cost-(시간·노력 등의) 희생(sacrifice), 손실(loss), 고통(suffering)

새로운 대규모 프로젝트 근처에 맞닿아 있는 사람들은 건설기간 동안 소음과 다른 불편함을 감수해야하고, 공사 이후 주차공간과 좋은 학군을 위한 경쟁의 증가를 참아내야 한다. 왜냐하면 영향을 받는 거주자들은 서로 가까이에 살며 종종 현지 정부의 대표자들과 새 프로젝트를 반대하는 입장을 체계적으로 정립하는 데 드는 손실이 적다는 정보를 공유하기 때문이다. 심지어 도시 성장을 긍정적으로 보는 사람들마저 그들 자신의 뒷마당(근처)에서 행해지는 개발을 반대하려는 유인은 강력하다. 한 도시의 거의 모든 부분이 누군가의 뒷마당이므로, 거의 공사는 행해지지 않는다.

Clever policy, however, can help balance the concerns of NIMBYs with the broad benefits of growth in productive places. One approach is simply to neutralise local opposition to development by compensating neighbours for the costs they bear when new construction is approved—to bribe, them, in effect. David Schleicher, a professor of land-use law at Yale Law School, has proposed the use of “tax increment local transfers”, or TILTs. New buildings normally generate extra property-tax revenue for the city once they have been completed. Some portion of the expected rise in the tax take associated with a proposed new development (the tax increment) could be promised to nearby residents in the form of a temporary property-tax rebate, scheduled to last ten years, say, if the development went ahead. As Mr Schleicher notes, TILTs would enhance the signalling value of local opposition to new projects: residents who fight against a proposed development despite the prospect of direct financial gain from it are more likely to have reservations worth addressing.

그러나, 명확한 정책은 님비옹호자들의 염려와 생산적인 곳에서 발생하는 성장의 이익의 균형을 맞추는 데 도움을 줄 수 있다. 한 간단한 방식은 새로운 공사가 승인되면 이웃민들이 부담해야 하는 손실을 효과적으로 돈으로 매수하는 방식으로 보상해줌으로써 개발에 대한 현지인들의 반대 입장을 상쇄시키는 것이다. 예일대 법대의 토지이용법 관련 교수인 David Schleicher는 “조세 증액 지역 환원”의 사용을 제안했다. 새 건물들이 일단 완공되면 도시에 추가 부동산세를 납부해야한다. Schleicher 교수가 언급하듯, 그 TILTS는 새 프로젝트에 대한 현지인들이 반대입장을 알리는 가치를 향상시킬 것이다. (-> 적극적으로 반대입장을 알리면 그만큼 보상을 더 받게된다) 개발로부터 직접적으로 재정적 이익이 예상됨에도 불구하고 제안된 개발프로젝트에 항의하는 거주민들은 해결될 가치가 있는 사안들을 더 유보하려는 경향이 있다.

An alternative to buying NIMBYs’ silence would be to reform planning procedures to balance NIMBY voices with those seeking more development. Most city-dwellers are not reflexively anti-growth; they merely prefer that building occur in other parts of their city, giving them the benefits of growth while sparing them many of the costs. But when battles over building unfold at the neighbourhood level, the affected residents have little reason to prioritise the citywide benefits over the local costs.

 님비옹호자들의 침묵(동의)을 얻는 대안책은 님비자들의 요구와 개발을 더 추구하는 사람들 간의 균형을 맞추기 위해 (토지)계획절차를 개혁하는 것이다. 대다수의 도시 거주자들은 반사적으로(무조건적으로) 성장에 반대하는 것은 아니다. 그들은 단지 도시 내의 다른 지역에서 공사가 행해지면서 그들에게 성장으로 인한 이익을 가져다주는 한편, 많은 비용부담을 덜 수 있기를 선호한다. 그러나 공사를 둘러싼 논쟁이 인근 지역에서 행해지면, 직격타를 받는 주민들은 현지(공사에 들어가는) 비용보다 도시 전체 이익을 우선순위로 할 이유가 없다.(=> local costs 가 더 우선순위다. 도시 전체의 이익보다는 비용(손실)에 염려)

Shifting the debate about new construction to the level of the city as a whole would change this dynamic. Representatives charged with thinking about the citywide loss from forgone development still have an incentive to push for limited development in their own neck of the woods. But it would be to their advantage to ensure that at least some building does in fact take place. In another recent paper Mr Schleicher and Roderick Hills of New York University reckon such dealmaking could be encouraged by using city plans as binding development “budgets”: one area could curb construction below the planned level only if a deal was reached to boost building in another part of the city.

*forgone 미리 예측된

 새 공사에 대한 논의를 도시 전체적인 관점으로 옮기면 이 dynamic(-> 님비현상)다이나믹한 상황을 바꿀 수 있다. 개발로부터 예측되는 도시 전체의 손실에 대한 측면을 고려하는 담당자들은 여전히 그들의 인근 지역에 제한된 개발을 추진하려는 유인책이 존재한다. 그러나 적어도 일부 공사가 행해진다면 실상 그들에게도 이롭다. 최근 또 다른 논문에 따르면 대학교 Schleicher and Roderick Hills교수는 도시계획을 구속력 있는 개발 “예산”으로 이용한다면 그러한 거래는 장려될 것이라고 본다. 한 지역은 도시의 다른 지역에 공사가 시행된다는 거래가 성사될 경우 공사의 규모를 계획된 수준보다 줄일 수 있다.

Build me up, buttercup

If cities fail to act, regional or central governments can take matters into their own hands. Evidence from America suggests that where state governments help to set building guidelines, NIMBYs have less influence. The government of Washington state is more involved in planning than that of California. Partly as a result, the housing stock in Seattle grew at twice the rate of the San Francisco Bay area in the 2000s; house prices correspondingly grew less.

*take matters into one's own hands 일을 직접 (독자적으로)하다

*housing stock 주택 보유량

도시 차원에서 문제가 해결되지 않는다면, 지방 혹은 중앙정부가 독자적으로 처리할 수 있다. 주 정부가 건설 가이드라인을 정하는 곳에서 님비옹호자들은 입지가 약한다는 미국의 사례를 들 수 있다. 워싱턴주 정부는 캘리포니아 주정부보다 계획과정에 더 많이 관여한다. 결과적으로 일부 시애틀의 주택 보유량은 2000년 대 샌프란시스코의 해안 지역 보유량의 2배로 성장함에 따라 주택가격은 떨어졌다.

Other governments are beginning to heed the lesson. A bill in the Massachusetts state legislature would require cities to designate areas in which dense building can occur without a fight—a measure targeted at expensive, restrictive Boston. More experimentation would be welcome. Though NIMBYs deserve their say, they ought not to dominate the conversation.

다른 주정부는 그 교훈에 주의를 기울이기 시작했다. 메사추세츠주 법 규정에 따르면, 각 도

시들이 분쟁없이 밀집된 주거가 형성될 수 있는 지역을 지정토록 하였다. 이는 비싸고, 접근이 제한적인 보스턴을 겨냥한 대책이다. 더 많은 실험은 환영받을 것이다. 님비옹호자들이 그들의 발언권을 행사할지라도, 대화를 지배하려고 해서는 안 된다.=> 님비 이기주의적 입장을 고수할 것이 아니라 타협하여 양보를 하는 합의 모색이 바람직하다.

이상으로 본문 정리를 하였습니다.

밑의 두 기사는 미국의 님비현상과 관련하여 참고해보면 좋을 기사입니다.

님비관련기사 <1>

http://www.timescolonist.com/opinion/columnists/george-le-masurier-nimby-is-not-a-nasty-four-letter-word-1.2253790

님비관련 기사 <2>

https://www.arlnow.com/2016/05/25/morning-poll-yimby-or-nimby/

마무리를 지으며... 미국의 대표도시인 뉴욕!!

누구나 꿈꾸는 뉴요커의 삶~! 뉴욕은 멋진 도시입니다. 그러나 비싼 물가는 살아가기에는  빠듯합니다.

그러다보니 수요는 많지만 감당할 능력이 없는 사람들은 떠나고, 경제적 능력이 탄탄한 기득권 세력들만 남게되며 정치적인 입김을 작용하는 정경유착의 현상이 됩니다. 이는 NIMBYs님비주의자들의 힘을 실어주며 주택을 짓기 위한 공사도 소음유발과 불편함을 야기하기에 실상 실행이 어렵습니다. 본문에서는 결국 법의 개혁이 해법임을 제시하며, 각 주정부들의 적극적인 개입이 실마리를 풀 수 있다고 암시합니다.

과연 향후 대도시들에 어떤 변화가 일어날지 기대됩니다.

그럼 이상 복습을 마치겠습니다~!!